新时代下住宅小区全面成立业主委员会的必要性和紧迫性
2024-10-11 10:45:25 点击：
习近平总书记指出：“人民对美好生活的向往就是我们的奋斗目标。”进入新时代，人民对美好生活的向往更加强烈。在这一背景下，住宅小区作为城市居民生活的基本单元，其和谐稳定直接关系到千家万户的幸福与美好。然而，随着城市化进程的加速和房地产市场的发展，物业公司（以下简称物业）与业主之间的矛盾日益凸显，成为制约居民生活质量提升的重要因素。因此，大力推行与成立业主委员会（以下简称“业委会”），是根本上维护业主权益的迫切需求，更是不断把人民对美好生活的向往变为现实的生动实践。
一、基本情况：住宅小区管理的现状
（一）住宅小区的快速发展与小区业委会成立的比例失调
近年来，我国房地产市场持续繁荣，住宅小区如雨后春笋般涌现。这些小区不仅承载着居民的居住需求，还融合了教育、医疗、娱乐等多种生活服务功能，成为城市社会的重要组成部分，小区的和谐稳定是广大人民群众追求美好生活的基础，但小区业委会成立的数量少、发展速度慢，无法满足小区业主的维权需求。
（二）物业管理的普遍性与复杂性
随着小区规模的扩大和功能的多样化，物业管理成为不可或缺的一环。然而，物业管理涉及物业费的收缴与使用、公共设施维护、环境卫生管理、安全防范等多个方面，存在管理混乱、服务质量低下等问题。
（三）业主维权意识的觉醒
随着法治社会的建设和居民素质的提高，业主的维权意识显著增强。面对物业服务中的种种问题，越来越多的业主开始主动寻求解决之道，维护自身合法权益。然而，由于多数小区未成立业委会，业主和物业之间缺乏有效的组织机制和沟通平台，业主往往陷入单打独斗的困境，很多业主存在多一事不如少一事的消极观念，整日在对物业公司的不满和困惑中度过，这成为人民实现美好生活的绊脚石。
二、存在问题：物业与业主矛盾的不断增多
（一）业主交纳的物业费、业主公共区域广告收入、租金收入等明细不公开，或片面公开，缺乏业主或业主代表监督，费用去向不透明，导致广大业主和物业公司之间产生信任危机。
（二）服务质量与业主期望不匹配，广大业主幸福感和获得感降低。
多数物业公司存在服务意识淡薄、管理粗放等问题，导致服务质量难以满足业主期望。例如，公共设施维修不及时、环境卫生脏乱差、安保措施不到位等现象时有发生，这些问题直接影响了业主的居住体验和生活质量。再如，部分小区物业强买强卖，禁止业主自行购买装修用沙子、窗户等材料，这些物业公司成为压在业主身上的一座大山。
（三）维权渠道不畅与纠纷解决机制缺失
当业主遇到物业服务问题时，往往缺乏有效的维权渠道和纠纷解决机制。业委会尚未成立，难以代表业主与物业公司进行有效沟通，这导致业主在维权过程中往往陷入被动局面，业主只能通过社交媒体等渠道表达不满，但问题始终未能得到根本解决。
（四）业主依据《物业管理条例》向社区自治组织及办事处申请成立业委会时，小区居委会及办事处往往消极应对，甚至反对业主成立业委会，这就使业委会的成立雪上加霜。
三、成立业委会的必要性：业委会作为小区居民自治组织，维护业主权益，监督物业管理，促进居民小区和谐稳定发展，以早日实现广大居民对美好生活的向往。
维护业主合法权益：业委会作为业主的集体代表，能够集中反映业主的诉求和意见，与物业公司进行协商谈判，有效维护业主在物业服务、公共设施使用、费用收支等方面的合法权益。
监督物业管理：业委会负责对物业公司的服务进行监督，确保其按照合同约定和法律法规提供服务，提高物业服务质量，减少服务纠纷。
促进社区和谐：业委会通过组织业主参与社区活动、调解邻里纠纷等方式，增强业主之间的沟通与联系，促进社区和谐稳定。
如现在大量小区物业不公开其公共收益所得、服务质量不到位却收取高额物业费，引发大量业主投诉、诉讼，但因未成立业主委员会，导致业主维权困难，这进一步激化双方矛盾，业主采取拒缴物业费、拉横幅聚众维权的方式，也给当地治安维稳带来恶劣影响。
反观已成立业委会的小区，如郑州富田丽景小区成立业委会后，于2024年7月共向小区居民分红312万公共收益所得，在郑州市引起巨大轰动，从小区业主排队领款视频中，明显感受到业主满满的幸福感；2024年，深圳市龙华区城市明珠花园小区成立业委会后，将小区共有物业经营收益结余的六成，即184.46万元，拿来给业主分红，并在端午节时向业主分发牛奶、粽子等礼品；2020年，天河市骏景花园小区业委会成立后，更换小区物业服务公司，收回小区内电梯、大堂广告和部分公共场所的租赁管理权，截至2020年9月30日公共收益资金账户余额为233万余元，业委会将其中的200万元返还给业主。且上述小区成立业委会后，及时与物业公司进行沟通，并监督物业公司服务，使得原本脏乱差的小区重新恢复整洁，各项工作有序进行，业主争端得到及时解决，使业主幸福感稳定上升，小区矛盾从根源得到解决。
上述小区作为成功案例并非不可复制，而是我国小区业委会良性发展的最终导向模式，真正做到减少不必要的纠纷，从根本上减少政府及法院工作难度，让业主有归属感，真正成为小区的主人，更好的促进社区的和谐稳定发展。
四、意见建议：
（一）加强对镇一级政府或办事处人员进行培训指导，把辖区内居民小区成立业委会的比例作为一项重要考核指标。具备成立业委会条件的小区在一定期限内必须成立业委会。
如平顶山市政府于2024年7月17日开展物业管理机制建设专项活动，通过建立市、县（区）、街道合作联动、快速高效的管理模式，推动街道办事处100%成立专职物业管理机构，推动物业管理区域100%成立业委会。
（二）明确成立条件与流程标准化，确保标准既符合实际情况又便于操作执行。
法律法规细化：建议相关立法部门进一步细化《物业管理条例》中关于业委会成立的具体条件，包括但不限于小区入住率、业主产权登记率、业主申请成立业委会的签名率等硬性指标。
流程标准化：制定并推广全国统一的业委会成立流程指南，明确从筹备组组建、业主大会召开、业委会委员选举到备案登记的每一步骤、时间节点及所需材料清单，减少因流程不明导致的延误和混乱。
（三）业主较少的小区业主权利维护
我国《物业管理条例》第十条规定：只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
鼓励成立临时管理机构：在业委会成立条件尚不具备的情况下，鼓励业主自发组织临时管理机构，如业主代表大会、业主微信群等，以集体力量推动小区管理改善。政府相关部门应定期对未达标小区进行巡查，评估物业管理服务质量，对存在的问题及时督促整改。
（四）政府及基层组织应对物业公司及物业服务人员进行统一培训，持证上岗，促使物业公司改变观念，提升服务理念。
当前物业服务市场鱼龙混杂，服务质量良莠不齐，物业公司收取的物业服务费却居高不下，政府及基层组织应针对新申请成立的物业公司及现有物业公司，进行定期培训，制作员工名单，定期对员工进行业务能力培训及服务培训，并颁发合格证书，物业公司工作人员均应持证上岗。明确物业公司的服务宗旨，提升物业公司及其工作人员的服务态度和理念，避免物业公司肆意敛财，却不服务业主，甚至“管理”业主情况的出现，这一举措有利于减少业主与物业公司之间不必要的摩擦，促进社区和谐稳定发展。
综上所述，住宅小区成立业委会是时代发展的需要，也是居民追求美好生活的必然选择。
河南荣元律师事务所
高清晓
时梦莹
2024年10月11日
上一篇：法制宣传开学第一课
下一篇：简讯｜同心聚力 履职担当
